Wonen post-corona: “We moeten én bijbouwen én creatiever zijn”

december 2020

Het tekort aan woningen blijft voelbaar: de vraag naar woningen is onverminderd hoog en loopt de komende jaren op. Minister Ollongren treft maatregelen om de woningbouw de coronarcrisis door te helpen, de WoningbouwAlliantie pleit voor 90.000 nieuwbouwwoningen per jaar tot 2030. Woningmarkt Consultant Menno Mönch breekt een lans voor creatieve oplossingen. Hij ziet kansen in de binnensteden, bij mobiliteit, in andere woonvormen.

Bouwen in de binnenstad

Menno: “Niet ondenkbaar dat Nederland tot 2050 met nog 2 miljoen inwoners gaat groeien. Waar gaan die wonen? Het huidige bestand van 7,8 miljoen woningen trekt dat niet. En omwille van de biodiversiteit, het klimaat en de leefbaarheid wil je landbouwgrond zoveel mogelijk intact houden. Natuurlijk kijken we voor nieuwbouw naar de randen van de stad, maar de stad zélf biedt op de korte termijn ook mogelijkheden.”

“Binnensteden lijken vol. Maar je ziet er nog braakliggende terreinen, er is leegstand in de winkelstraten en er zijn niet goed benutte bedrijventerreinen. Herontwikkeling is interessant: oude panden die hun functie verloren hebben, krijgen nieuwe leven. Daar knapt een buurt van op. Fijn ook om historie te bewaren. Tegelijkertijd moet je soms ook denken: dat pand heeft zijn nut/tijd gehad. Soms is het onmogelijk om aan alle kwaliteitseisen te voldoen. Denk aan gebouwen van 20 meter diep met glas in één gevel. Dat worden hele diepe, donkere appartementen. Nieuwbouw kan dan meer mensen een onderhoudsvriendelijk, duurzaam thuis bieden. Belangrijk om de juiste afwegingen te maken.”

Iedere binnenstad heeft wel een paar leuke winkelstraten, waar vaak nauwelijks gewoond wordt. Zonde noemt Menno dat. “Winkelstraten zijn ideaal voor jonge mensen om te wonen. Midden in de stad, altijd goed bereikbaar met o.v., ‘s avonds lekker rustig, overdag gezellig. Kijk maar eens om je heen in een willekeurige winkelstraat: er gebeurt weinig boven die winkels. Soms wat opslag. Dat kan anders! Dan wordt de samenhang in zo’n buurt ook beter hè. Win-win.”

Parkeren of wonen

Ook op parkeergebied valt nog veel te winnen: “Buiten de stad heb je als stel allebei misschien een auto nodig, maar in de binnenstad niet. Voor veel centrumbewoners werkt een deelauto met de buren prima. Maar gemeenten eisen nog vaak één parkeerplaats per huishouden, ook bij een appartementencomplex voor starters. Die parkeerplaatsen nemen onnodig veel ruimte in. Beetje zonde. De gemeentelijke eisen zouden beter afgestemd moeten worden op behoefte. De behoefte aan wonen is groter dan aan parkeren.

Nieuwbouw voor senioren

Natuurlijk is nieuwbouw noodzakelijk. Voor starters, maar ook voor senioren, benadrukt Menno: “Doorstroom is cruciaal. Veel senioren blijven nu in hun gezinshuis, dat stokt de flow. Zijn er voldoende geschikte huizen, betaalbaar, gelijkvloers, met lift, goede ov-verbindingen, dan krijg je een natuurlijk verloop. Het gezinshuis gaat naar het uitbreidende stelletje, de studio die zij zijn ontgroeid, gaat naar de starter. Dat verloop moeten we mogelijk maken.”

De doorlooptijd van nieuwbouwprojecten is lang, té lang ziet Menno: “De corona-crisis, PFas, stikstof, stijgende bouwkosten, beeldkwaliteit commissies van gemeenten; er zijn veel remmende factoren rond nieuwbouw. Daar moeten we naar kijken.”

Tijdelijk pre-fab wonen

Menno wijst op de potentie van tijdelijke huizen op de plaats waar straks nieuwbouw komt: tijdelijke, pre-fab huizen die je snel kunt neerzetten en makkelijk kunt verplaatsen.

“Dat zou een top ontwikkeling zijn. Soms is grond al vrij, maar duurt het nog 5 jaar voordat er iets gebouwd gaat worden. 5 jaar klinkt kort, maar dat is het niet voor studenten en starters. En nee, dat worden geen gezinshuizen met tuin en carport. Maar containerwoningen, huizen op wielen, tiny houses, micro-studio’s, houtbouw-units. Millennials, generatie Z: die staan daar echt wel voor open.”

Als Woningmarkt Consultant is Menno de schakel tussen woning–vraag en woning–ontwikkeling door ontwikkelaars en Gemeenten. Aan welk type woningen is er op een specifieke locatie behoefte? Welke doelgroep matcht in deze buurt, wat moet het prijsniveau zijn? Menno adviseert op basis van data: “Maar ook onze makelaars voeden mij: zij zijn mijn oren en ogen in de wijk. Ze spreken elke dag huizenzoekers, zien heel duidelijk waar de mismatch zit. Een goed advies houdt rekening met die discrepanties, maar ook met de eisen van gemeenten en wensen van ontwikkelaars. Hoe krapper de markt, hoe scherper een advies.”

Ondanks de mogelijkheden, blijft krapte realiteit, zegt Menno. “Ik zie kansen en er staan ontzettend veel mooie projecten op de planning, maar daarmee zijn we er helaas nog niet. Het tekort blijft. Dat betekent dat we moeten investeren in creativiteit. Ik houd alle initiatieven in de gaten. Moedig ze aan. Dus heb je een idee, als huizenzoeker, ondernemer, ontwikkelaar, laat vooral horen!”