Huis kopen in Amsterdam: 9 tips!

Zo sla je je slag op de Amsterdamse huizenmarkt:

1. Begin bij het begin: een financieel plan

Kijk met een onafhankelijk hypotheekadviseur wat mogelijk is. Hoeveel kunt u lenen? Hoe zit het met spaargeld? Is er straks overwaarde? Wat worden de maandlasten bij welke prijs? En bij €50.000 meer? Wat als er straks (flink) verbouwd moet worden? Hoe zit het met erfpacht? Of er tijdelijk dubbele lasten komen? Allemaal zaken waar een adviseur in meedenkt en u kan voorrekenen.

Fijn, want u weet in welke prijsklasse u kunt zoeken, tot hoe ver u kunt bieden en wat dat straks betekent. Dat geeft rust. Maar minstens zo belangrijk: het geeft u een voorsprong tijdens het biedingstraject. Een goed voorbereide koper, is een aantrekkelijke koper. U biedt zekerheid, precies wat een verkoper zoekt. Mooi als u het behoud van financiering kunt laten vallen en bijv. niet over €10.000 meer opnieuw alles na hoeft te laten rekenen. Investeer dus tijd in het financiële voorwerk.

Aan de slag met je financiële plan? Wij helpen je op weg.

Lees meer

2. Sla een goede aankoopmakelaar in de arm

Op Funda scrollen, zelf bezichtigen en bieden? Dat kan, uiteraard. Maar zeker in de Amsterdamse huizenmarkt waar kopers over elkaar heen duikelen is het verstandig een aankoopmakelaar in te schakelen. Deze specialist staat u bij gedurende de zoektocht, kijkt met bouwkundige, juridische en financiële bril naar uw toekomstige thuis en begeleidt het biedingsproces. Hij of zij adviseert over strategie, onderhandelt over voorwaarden, neemt het koopcontract kritisch onder de loep en loopt het gehele traject tot en met de oplevering met u door. Dat garandeert een verstandige koop.

Belangrijk: met een aankoopmakelaar bent u een prettige kandidaat voor de verkoper. Het contact tussen aankoop- en verkoopmakelaar versoepelt en versnelt het koopproces.

3. Inventariseer uw woonwensen en treed buiten uw comfortzone

Uw droomhuis. U ziet het vast voor zich. Zet op een rij hoe dit huis eruit ziet. 4 slaapkamers? Of 2 maar dan met werkkamer? Een tuin? Jaren ‘30? Nieuw? Juist wel in Amsterdam-Zuid maar zeker niet in Noord of andersom? En vraag u vervolgens af hoe groot de kans is dat u exact dit huis vindt, op de juiste plek, binnen uw budget. U snapt, de huizenzoeker in Amsterdam moet bereid zijn concessies doen.

Stel de vraag: wat is echt belangrijk? Reisafstand naar werk of familie? Vierkante meters of licht? Aan het water of bij o.v.? Onderscheid harde eisen van echte wensen en nice-to-haves. Uw aankoopmakelaar denkt mee en bespreekt welke concessies u bereid bent te doen en welke echt niet.

Neem een kijkje buiten uw comfortzone; laat u verrassen. Stel uzelf open voor onverwachte suggesties. Pak de fiets en doe een rondje door een buurt waar u zelf niet aan gedacht had. Kijk naar wijken in ontwikkeling. Overweeg een klushuis op een fijne plek en grijp de kans om een tochtig oud pand op te knappen en te verduurzamen. En andersom: ga eens kijken in dat prachtige huis op alternatieve locatie. Of naar die woonark, dat kleine maar super sfeervolle huis, dat huis met die saaie gevel maar geweldige tuin. Durf out of the box te denken!

4. Weet hoe erfpacht werkt

Erfpacht: een heet hangijzer op de Amsterdamse woningmarkt. Hoe zit het? Bij een huis met erfpacht koopt u het huis, maar niet de grond. U betaalt canon, een vergoeding voor het gebruiksrecht aan de eigenaar. In Amsterdam staat zo’n 80% van de panden op grond van de gemeente. Grote kans dat u hiermee te maken krijgt.

Er zijn 3 vormen van erfpacht in Amsterdam: voortdurende, eeuwigdurende en particuliere. Bij voortdurende erfpacht betaalt u canon een tijdvak, meestal 50, soms 75 jaar. Na het tijdvak, wordt de hoogte van de canon opnieuw bepaald. De nieuwe canon is dan marktconform, dus o.a. afhankelijk van de WOZ-waarde van het huis en gaat dus flink omhoog. U betaalt jaarlijks of betaalt in 1 keer alles af.

Bij eeuwigdurende erfpacht worden de canon en de voorwaarden voor 1 keer voor altijd vastgelegd. Geen tussentijdse verhogingen (op de jaarlijkse indexeringen na). Ook hier betaalt u of jaarlijks, of in 1 keer.

In geval van particuliere erfpacht is de grond in eigendom van een private eigenaar, niet van de gemeente. Deze vorm van erfpacht is lastig te financieren. Een verkoper moet dan in het bezit zijn van een notariële “groene” erfpachtopinie. Hierin worden de voorwaarden van de particuliere erfpacht vergeleken met die van de gemeente.

U financiert erfpacht mee in uw hypotheek. De geldverstrekker wil dan weten hoe dat geregeld is. Is de eeuwigdurende erfpacht afgekocht, dan is dat gunstig voor uw aanvraag. Loopt er binnen de looptijd van de hypotheek een tijdvak af, dan kan dat implicaties hebben voor de hoogte van uw hypotheek. Zorg dus dat u goed op de hoogte bent. Laat u goed informeren!

5. Wees als allereerste op de hoogte van nieuw aanbod (het liefst vóór Funda dus!)

Het aanbod aan Amsterdamse huizen is krap. Heel krap. Zaak dus dat u er op tijd bij bent. Dat geeft u meer tijd om uw beslissing goed te overwegen, een zorgvuldig bod uit te brengen. Zorg dat u als eerste weet welke huizen nieuw te koop staan. Wacht Funda niet af! Makelaars zien de nieuwste huizen als allereerste, posten zelf soms hun huizen voor Funda uit op Instagram of Facebook: houd het in de gaten en houd ook goed contact met uw aankoopmakelaar, bijvoorbeeld via move.nl en het slimme match systeem Copaan.

6. Bied volgens een slimme strategie!

Bieden op een huis kan op verschillende manieren; zowel de verkoper als koper heeft daarin verschillende mogelijkheden. Uw aankoopmakelaar vraagt tijdens een bezichtiging daarom altijd naar de verkoopprocedure.

In deze hectische tijd kiezen veel verkopers voor een gelijke kans voor iedereen: bieden op inschrijving. Voor een vastgestelde deadline moet iedereen zijn bod indienen. Iedereen krijgt zo 1 kans. De verkoper gunt de verkoop aan een van de partijen, zonder dat hier nog over onderhandeld kan worden.

Een tactisch bod uitbrengen is ook een optie: een zogeheten knock-out offer. Een heel goede prijs met aantrekkelijke voorwaarden, vaak zonder voorbehoud van financiering en een krappe deadline waarna het aanbod vervalt. Met dit bod probeert u alle andere geïnteresseerden voorbij te gaan en de verkoper snel te verleiden u het huis te gunnen. Laat een aankoopmakelaar hier goed in adviseren!

Het “ouderwets” onderhandelen gebeurt ook in deze markt altijd nog. U brengt een openingsbod uit, de verkoper reageert met een tegenvoorstel en u komt met “stapjes” naar elkaar toe.

Ieder huis, iedere verkoper, iedere koper vereist een eigen aanpak, een eigen strategie. Laat u hier goed op adviseren!

7. Verdiep u in het koopcontract

Is uw bod geaccepteerd? Gefeliciteerd! Maar juichen doen we pas echt zodra de handtekeningen staan, de bedenktijd om is. Het koopcontract wordt in Amsterdam opgesteld door de notaris en aldaar ondertekend. Vanaf dan (na het ontvangen van de ondertekende akte door beide partijen)  heeft u als koper nog 3 dagen wettelijke bedenktijd. Na het verstrijken van die termijn is de koop definitief. Tenzij er ontbindende voorwaarden zijn opgenomen, zoals op voorbehoud van financiering.

Koopt u het huis kosten koper (k.k.) dan betaalt en kiest u de notaris. Uw aankoopmakelaar zal een of meerdere notarissen voordragen. Het koopcontract wordt voorafgaand aan het tekenen per mail rondgestuurd ter controle. Uw aankoopmakelaar neemt het stuk goed door. Belangrijk dat u exact weet wat er in staat, dat de voorwaarden kloppen en er geen gegevens ontbreken of onjuist staan vermeld. Check, check, dubbelcheck dus!

8. Ga voor een bouwkundige keuring

Het huis ziet er goed uit van binnen. Maar wat zit er achter het behang en de tegels? De verkoper heeft meldingsplicht en moet u alle bekende gebreken melden. Maar als koper heeft u onderzoeksplicht naar het huis: blijkt er na de koop iets mis, dan kunt u geen schade verhalen als u daar niet aan voldoet. Belangrijker: u wilt een goed huis, geen verrassingen achteraf met hoge prijskaartjes.

Bij een bouwkundige keuring checkt een expert het huis op gebreken. Uiteraard heeft uw aankoopmakelaar al goed gekeken, maar een bouwkundig specialist kijkt verder en heeft de tools om aanvullende checks te doen, bijvoorbeeld het controleren van bedrading. De keurder brengt gebreken in kaart en vermeldt meteen wat de kosten voor onderhoud of herstel zijn en hoeveel spoed er bij is. Uw aankoopmakelaar organiseert dit voor u!

9. Wees de aanhouder die wint

Met veel animo en weinig aanbod grijpt u misschien wel eens mis. Ook ondanks dat al het voorwerk is gedaan en u uw criteria al heeft bijgesteld. Dat kan frustreren. Dat geldt niet alleen voor u, maar ook voor vele anderen. Sommigen kiezen ervoor Amsterdam in te ruilen voor Haarlem, Heemstede of de Haarlemmermeer. Of wijken uit naar Amstelveen, Buitenveldert. Wilt u echt in Amsterdam wonen en past het binnen uw budget: ga er dan voor, houd het hoofd koel en blijf proberen. Dat kost tijd en energie, ja. Maar het is de aanhouder die wint en straks in een heerlijk huis in Amsterdam thuiskomt!