april 2026
4 minuten leestijd
Huizenmarkt Q1 2026: minder beweging, prijzen verrassend sterk
Het eerste kwartaal is traditiegetrouw rustiger op de woningmarkt. Maar dit jaar valt bij ons in de regio vooral op hoe stil het soms was. Meer aanbod, minder transacties en langere doorlooptijden. Tegelijkertijd blijven prijzen opvallend aardig op peil. Wat speelt er precies in Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Heemstede en omgeving? En wat betekent dat voor kopers en verkopers?
Minder transacties, meer bedenktijd
In meerdere regio’s zien we hetzelfde beeld: er zijn simpelweg minder verkocht-stickers geplakt. In Haarlemmermeer viel eind ‘25 al op dat minder mensen besloten de markt op te gaan. Ook bewoners en verhuizers in Heemstede en Bloemendaal – veelal ondernemers – hielden zich vanwege de reuring op het internationale toneel, politieke onzekerheid en veranderingen in box 3 afzijdig.
Dat zie je direct terug in de gemiddelde looptijden. Woningen staan over het algemeen langer te koop. Niet omdat er geen interesse is maar omdat kopers nét wat meer tijd nemen om beslissingen te maken. En in Amsterdam speelt ook de wachttijden bij notarissen en bouwkundige keurders een rol. In Haarlem zit het tempo er nog altijd goed in met gemiddeld 37 dagen wanneer je dat vergelijkt met bijvoorbeeld de 55 dagen in Heemstede en omgeving. Toch is dat voor de Haarlemse markt lang: kijkers nemen meer tijd om de rente te overwegen, de ligging van de woning, de energielasten etc. In alle locaties stapelt het aanbod zich zo op.
In maart kwam er al meer beweging op de markt, hoewel nog altijd minder dan een jaar eerder… Voor kopers betekent dat niet dat keuze reuze is: er is nog altijd schaarste onder gewilde woningen. Zaak om met aankoopmakelaar in de arm de markt op te gaan om snel te kunnen schakelen!
Prijzen blijven overeind (en stijgen lokaal soms zelfs)
Opvallend: ondanks de rust zijn de prijzen niet ingezakt. In Haarlemmermeer steeg de gemiddelde verkoopprijs zelfs vergeleken met het kwartaal ervoor met 4% naar €639.000 en €5.403 per m². Een belangrijke verklaring: de regio blijkt een aantrekkelijk alternatief voor duurdere gebieden zoals Amsterdam en Zuid-Kennemerland.
In het hogere segment in Heemstede en Bloemendaal zien we juist een lichte afvlakking: het bedrag waarmee wordt overboden is nog weleens kleiner. Toch zien we nog altijd uitschieters en liggen de prijzen nog altijd 10% hoger dan een jaar eerder.
In Amsterdam gingen vooral kleinere appartementen van de hand waardoor de gemiddelde woningprijs sterker daalde dan landelijk (met -5,8% vergeleken met een kwartaal eerder). Maar de vierkante meter prijs daalde in dezelfde periode slechts met 1,3%.
In Haarlem blijft de vraag structureel groter dan het aanbod; we kunnen nog lang niet spreken van een kopersmarkt. De regio blijft populair bij mensen die stad, strand, natuur en Amsterdam bij elkaar willen.
De ontwikkelingen onderstrepen de noodzaak voor een scherpe prijsstrategie! Onze verkoopmakelaars zitten daar bovenop.
Duurzaamheid bepaalt steeds vaker de prijs
Een duidelijke rode draad: energiezuinigheid loont. Hoe beter het energielabel, hoe hoger de prijs per vierkante meter. Kopers kijken steeds meer naar de totale maandlasten. Lagere energiekosten betekenen meer ruimte om te financieren en dus een hogere bieding.
In Haarlem zien we een uitzondering: bij vrijstaande woningen is het energielabel daar minder leidend voor de vierkante meter-prijs. In Heemstede en omgeving ligt dat tegenovergesteld. Veel huiseigenaren van vrijstaande woningen zijn qua verduurzaming overstag: er is meer energiezuinig aanbod in het vrijstaande segment. En er wordt premium voor betaald.
Nieuwbouw nu relevanter dan ooit
In de markt van nieuwbouw-woningen zagen we de vraag dit eerste kwartaal wat afnemen. De lange periode om te overbruggen tussen aankoop en oplevering speelt een rol, samen met de dubbele lasten die daarbij komen kijken. Ook zien kopers hogere vierkante meter-prijzen bij nieuwbouw dan ze gewend zijn van bestaande bouw. Zo zien we het aanbod van met name appartementen toenemen – de meer schaarse gezinswoningen zijn vaak snel weg.
Tegelijkertijd is energiezuinig en nul-op-de-meter-wonen met oog op stijgende energieprijzen en het roerige internationale toneel relevanter dan ooit! Zelfvoorzienend wonen, volledig gasloos… De algehele verwachting is dan ook dat de interesse weer zal toenemen. Met goed advies van een onafhankelijke hypotheekadviseur met verstand van nieuwbouw is veel mogelijk!
Wat betekent dit voor jou?
De dynamiek verandert en daarmee ook wat werkt:
- Voor verkopers betekent dit: een scherpe prijsstrategie en goede positionering zijn belangrijker dan ooit. De groep kijkers is wellicht iets minder groot, maar wel serieus.
- Voor kopers geldt: je krijgt soms iets meer tijd, maar kwaliteit (en duurzaamheid) blijft schaars. Juist daar moet je snel en goed voorbereid op handelen.
Onze kijk: de markt haalt even adem, maar de onderliggende vraag blijft sterk. Wie het goed aanpakt, vindt en creëert nog altijd kansen.
Bron: NVM
Stappenplan
Bekijk ons stappenplan
Alles over uw huis verkopen
In één dossier bij elkaar wat er allemaal op u afkomt wanneer u kiest voor nieuwbouw. Qua koopproces én financiering. Met een fijne tijdlijn en handige video’s.
Wat onze klanten zeggen
Dhr. Muller
–
23 juni 2026
Zoals eerder benoemd, Het aankoop proces samen met Isabelle lag de nadruk op geduld. Aantal woningen gezien maar uiteindelijk niet gedaan omdat Isabelle analytisch door het huis ging van goed kijken tot geuren en geluiden. Hierbij beschermde ze mij om foute keuzes te maken en te wachten tot het juiste huis voorbij zou komen. Uiteindelijk na een aantal weken is dit ook gebeurt. Met een goed plan en het juiste bod. Voor het aankoop proces een 10!
Funda score
9.4
2168 beoordelingen
Een funda gebruiker
–
23 juni 2026
Isabelle heeft ons ontzettend geholpen met haar deskundig advies tijdens de bezichtigingen. Ook tijdens het biedproces en de afwikkeling van de aankoop stond het kantoor ons fantastisch bij. Zeker bij de aankoop van een eerste woning is dit bijzonder prettig. Tot slot hebben wij enorm fijn contact met Willemijn gehad die moeiteloos bezichtigingen voor ons inplande, snel was in de communicatie en daarmee het gehele proces moeiteloos liet verlopen. Hartelijk bedankt voor jullie werk!