Kwartaalcijfers Q4 2025: de temperatuur op de huizenmarkt daalt licht

Rol van aan- en verkoopmakelaar des te urgenter

Verwachtingen verkopers

Dat de huizenmarkt wat af lijkt te koelen, betekent dat de verwachtingen van verkopers soms wat bijgesteld moeten worden. Zo is het aantal kijkers misschien wat minder dan we gewend zijn. Maar: zij die komen kijken, zijn vaak heel serieuze kandidaten.

Zaak om met de juiste vraagprijsstrategie en marketingaanpak precies die kandidaten te trekken. Netwerk is daarbij heel belangrijk: je wilt in beeld komen bij precies de juiste doelgroep. Zo zien we veel verhuizingen tussen Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Heemstede-Aerdenhout: een makelaar die in dat hele gebied actief is – zoals wij – geeft je een voorsprong. 

Slagkracht kopers

Voor kopers geldt nog altijd dat zij snel moeten beslissen. Een goed financieel plan is dus goud waard. En een aankoopmakelaar die voorkomt dat je bouwkundige of juridische missers maakt, minstens zo. Stichting Achmea Rechtsbijstand (SAR) zag het aantal juridische conflicten tussen kopers en verkopers afgelopen jaar toenemen. Dat onderstreept het belang van een specialist aan je zijde tijdens het biedingsproces!

Uitpond-golf van grotere impact in Groot-Amsterdam dan rond Haarlem

De piek in aanbod zien we het meest terug in Amsterdam. Daar groeide het aanbod in Q4 met +24% vergeleken met vorig jaar met in totaal 3.503 woningen in het aanbod. In Haarlem en omgeving was dat slechts +9,3% met in totaal 638 woningen. 

Procentueel zagen we in Groot-Amsterdam vooral meer hoekwoningen op de markt: +53%. Maar in absolute getallen was dat een verschil van 188 woningen in Q4 2024 en 288 een jaar later… De appartementen laten een ander beeld zien. Daar gaat het om een stijging van “slechts” 23% maar wel om 2.327 appartementen vergeleken met 1.894 een jaar eerder. 

Rond Haarlem is niet alleen de huizenvoorraad veel kleiner, ook ligt het percentage appartementen in het aanbod aanzienlijk lager met 47,5% versus 66,4%. Kortom: met name in de hoofdstad vonden starters meer kansen.

Verschil tussen vraag- en transactieprijzen het grootst in Groot-Amsterdam

Daarbij zien we ook dat de vraagprijzen in Groot-Amsterdam met -3,7% zakte, terwijl ze in Zuid-Kennemerland juist stegen met +6,9%. Opvallend daarbij is dat het verschil tussen de vraagprijs en de prijs die kopers uiteindelijk betalen in Groot-Amsterdam hoger lag dan in de omgeving van Haarlem: +5,9% versus +4,7%. Zo werden in Groot-Amsterdam (met 77%) ook net iets meer woningen boven de vraagprijs verkocht dan rond Haarlem (73%). Starters moeten dus wel degelijk flink de portemonnee trekken.

Tempo nog altijd hoog, krapte nog altijd groot

Rond Haarlem ligt de verkooptijd onder het landelijk gemiddelde. Hier zijn woningen met 25 dagen gemiddeld genomen verkocht, versus 31 dagen in Groot-Amsterdam en gemiddeld 28 landelijk gezien. Belangrijk om te benadrukken: dit zijn gemiddelden. Vooral woningen die instapklaar zijn, zijn snel weg. In Groot-Amsterdam verkopen tussenwoningen gemiddeld 3 dagen sneller dan appartementen, rond Haarlem is dat juist gelijk. Vergelijken we vrijstaande woningen dan verkopen deze sneller rond Haarlem (41 dagen) dan in Groot-Amsterdam (49 dagen). 

De keuze voor kopers is nog altijd klein. In Groot-Amsterdam heb je de keuze uit gemiddeld 2,3 woningen. Rond Haarlem is dat minder met 1,9. Ook hier zie je verschillen tussen woningtypen én tussen regio’s. Zo heb je in Groot-Amsterdam de keuze uit 5,5 vrijstaande woningen versus 1,8 tussenwoningen. En rond Haarlem is dat respectievelijk 4,5 versus 1,4. 

Daarom is een aankoopmakelaar cruciaal in je zoektocht naar een woning. Een partner die goed met je meekijkt en jouw wensen vertaalt naar mogelijkheden, breekt wél kansen open! 

Nieuwbouw ondanks voordelen minder in zwang

Ondanks dat nieuwbouw dé oplossing is om meer mensen een fijn thuis te bieden, bleef de versnelling in 2025 uit. In 2024 zagen we nieuwbouw opbloeien; in 2025 zette die trend niet door. Er kwamen landelijk gezien minder nieuwbouw-woningen op de markt.

Het aanbod bestond vooral uit kleinere appartementen. Daar zien we de concurrentie vanuit de bestaande bouw toenemen: niet alleen krijgen kopers iets meer vierkante meters voor hun geld, zij kozen ook liever voor nú verhuizen dan voor wachten op de oplevering.

Onze visie: de voordelen van nieuwbouw staan nog altijd als een huis. De energiezuinigheid, het comfort, het gemak van weinig onderhoud. Het zijn factoren die het wachten absoluut waard zijn. We zien dat huizenzoekers vaak overdonderd zijn als het om nieuwbouw gaat. Welk project past bij mij? Hoe lang duurt het proces? Welke keuzes moet ik maken? En hoe werkt de financiering? Fijn om dan een nieuwbouw-specialist te spreken. Dat kan: ons team staat klaar. Gewoon even een kwartiertje of half uurtje praten over de mogelijkheden: doen! 

Word 2026 jouw nieuwbouw-jaar? Plan een nieuw wonen-gesprek!

Lees meer en vraag aan

Bron: NVM