Vooruitkijken naar 2026: dit verandert er op de woningmarkt

De belangrijkste wijzigingen in 2026:

• de NHG-grens stijgt, 
• tweede inkomens gaan zwaarder meewegen, 
• leennormen met betrekking tot nieuwbouw veranderen,
• en de vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters wordt verhoogd.

Wat dit voor jou betekent? We praten je bij. Lees je mee?

Punten op de i

“2025 was een jaar vol beweging”, aldus Bas. “Interessant natuurlijk was de uitpondgolf: beleggers zetten veel appartementen op de markt. Hierdoor nam het aanbod voor starters en daarmee hun kansen, duidelijk toe. Momenteel zien we bij alle segmenten vooral een verschuiving in het aantal bezichtigingen.” Die nemen af sinds Q3: minder massale belangstelling, maar wie komt kijken is doorgaans heel serieus. 

Toch is te merken dat sommige verkopers nog uitgaan van de tijd van overbieden en rijen kijkers. Bas: “Dat gebeurt nog steeds regelmatig, maar niet in alle gevallen. In onze verkoopbegeleiding richten we ons daarom op de dingen die ervoor zorgen dat je huis eruit springt: goed presenteren, de vraagprijs strategisch insteken. Zorg dat je huis goed in de verf zit, de tuin er goed bij ligt en ook die kleine klusjes af zijn. Dat maakt nu echt het verschil.”

Meer financiële ruimte in 2026

Vanaf 2026 kunnen woningkopers nét iets meer lenen. De grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt van €450.000 naar €470.000. En ga je verduurzamen, dan mag je tot €498.200 lenen binnen NHG. 

Ook telt het tweede inkomen zwaarder mee in de maximale leencapaciteit. “Dat klinkt als goed nieuws, en dat is het in zekere zin ook,” zegt Bas. “Maar het kan ook zorgen voor verdere prijsdruk, juist in het populaire middensegment. Meer mensen kunnen méér lenen, wat maakt dat ze meer kunnen bieden. En dat doen de meeste mensen dan ook, wat de prijzen kan opdrijven.”

Eerst verduurzamen, dan verkopen?

In de regio Haarlem staan veel jaren 30-huizen, vaak met lage energielabels. Heeft het zin die te verbeteren voordat je verkoopt? Bas: “Duurzame huizen blijven aantrekkelijk maar je moet je wel goed afvragen wat het effect is van een verbouwing op het label. Krijg je met relatief simpele ingrepen – denk aan HR++-glas of dakisolatie – een sprong naar label A? Doen! Van D naar C levert qua verkoopprijs minder op, maar maakt natuurlijk zeker duurzame impact.” Goed advies hierin cruciaal: “Wij helpen verkopers om de juiste keuzes te maken: wat laat je zitten en wat pak je wél aan?”

Wat is wijsheid in jouw situatie? We denken graag mee: plan vrijblijvend een afspraak!

Vraag aan

Nieuwbouw: nog steeds een goede keuze

Voor duurzaam wil wonen is Pre-Owned en nieuwbouw natuurlijk ook heel interessant. Helemaal omdat 2026 ook positieve ontwikkelingen met zich meebrengt voor dit segment. Bas: “Door de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie vallen straks méér nieuwbouwwoningen onder deze NHG-grens en dat biedt starters en doorstromers extra zekerheid en vaak gunstigere hypotheekvoorwaarden.”

De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters wordt bovendien opgetrokken van €525.000 naar €555.000. Val je hieronder, dan betaal je géén overdrachtsbelasting. En hoewel het extra voordeel voor woningen met een echt hoog energielabel iets wordt afgezwakt, blijft nieuwbouw aantrekkelijk door de lage energielasten en goede energieprestaties.

“Met een nieuwbouwwoning zit je in veel opzichten goed. Je hebt lagere maandlasten, minder onderhoud en je voldoet aan de nieuwste duurzaamheidseisen. Dat maakt het op de lange termijn gewoon een slimme keuze.”

Kopen in 2026? Begin nú al!

“Voor wie plannen heeft om te verhuizen, is afwachten zelden de beste strategie”, vindt Bas. “Mijn devies: speculeer niet met je eigen woongeluk. Volg je hart. Als je weet dat je iets anders wilt, zet dan de eerste stap. Plan een oriënterend woongesprek: het verplicht je tot niets, maar helpt je wel vooruit.”